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서울특별시 아파트 전월세 리포트

2025년 9월~2026년 8월 계약 · 국토교통부 실거래 신고 203,430건

서울특별시 아파트에서 지난 1년 동안 신고된 전월세 계약을 모아 보면, 국민평형인 전용 84㎡ 전세 보증금 중앙값은 6억 6,000만원으로 전국(3억 4,000만원)의 1.94배입니다. 전용 59㎡ 월세는 보증금 1억 5,150만원에 월 105만원이 가운데 값입니다. 전체 계약의 45%는 살던 집을 다시 계약한 갱신이고, 그 가운데 45%가 계약갱신요구권을 썼습니다. 시군구별로는 서초구(10억원)가 가장 비싸고 도봉구(4억 2,000만원)가 가장 쌉니다.

전세 84㎡ 중앙값

6억 6,000만원

59㎡ 5억원

월세 59㎡ 중앙값

105만원

보증금 1억 5,150만원

갱신요구권 사용률

45%

갱신 계약 88,228건 중

실제 전월세 전환율

6.0%

법정 상한 지금 연 5%

갱신요구권, 쓰면 얼마나 아끼나

전세를 전세로 갱신한 계약만 따로 보면, 보증금 인상률 가운데 값은 5.0%입니다. 그런데 갱신요구권을 쓰지 않고 합의로 갱신한 계약은 40%가 5%를 넘게 올렸고, 갱신요구권을 쓴 계약에서 5%를 넘긴 경우는 0%입니다.

서울특별시 84㎡ 전세 중앙값 6억 6,000만원이라면 5%는 3,300만원입니다. 집주인이 그보다 더 올려 달라고 하면 갱신요구권을 쓰는 것만으로 차액을 아낄 수 있습니다.

갱신요구권은 한 번만 쓸 수 있고(주택임대차보호법 제6조의3), 쓰면 계약이 2년 늘고 보증금·월세 인상은 5% 안으로 묶입니다(제7조). 집주인이나 직계가족이 실제로 들어와 산다면 거절할 수 있습니다.

보증금을 월세로 돌릴 때 — 실제 전환율

전세로 살다가 갱신하면서 보증금 일부를 월세로 돌린 계약 702건에서, 줄인 보증금 대비 새로 붙은 1년 치 월세의 비율(전월세 전환율) 가운데 값은 연 6.0%입니다. 보증금 1억원을 빼면 월세가 50만원 늘어나는 수준입니다.

법이 정한 상한은 연 10%와 한국은행 기준금리(3%)+2% 중 낮은 값, 지금은 연 5%입니다. 시군구 가운데 22곳은 중앙값부터 이 상한을 넘었습니다. 상한은 계약을 이어 가면서 보증금을 월세로 돌릴 때 적용되니, 넘는 요구를 받았다면 계산해 보고 협의하세요.

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서울특별시 시군구별 비교

84㎡ 전세 중앙값이 높은 순서입니다. 건수가 적어 가운데 값을 믿기 어려운 칸은 '–'로 비웠습니다.

시군구 전세 84㎡ 전세 59㎡ 월세 59㎡ 갱신 비중 갱신권 사용 합의 갱신 5%↑ 전환율 계약 수
서초구 10억원 7억원 3억원 / 145만 47% 45% 32% 6.0% 11,503
강남구 9억 4,500만원 7억 1,400만원 2억 1,700만원 / 167만 48% 47% 41% 5.5% 14,170
송파구 8억 4,000만원 6억 3,000만원 2억 1,000만원 / 110만 49% 47% 47% 6.0% 13,387
종로구 8억 500만원 4억 9,750만원 1억 5,000만원 / 140만 34% 48% 53% – 2,162
성동구 8억원 6억 5,000만원 2억원 / 170만 40% 57% 52% 5.8% 9,128
마포구 7억 8,750만원 6억 3,000만원 2억원 / 130만 47% 51% 45% 7.1% 10,377
용산구 7억 5,000만원 6억 1,000만원 1억 6,000만원 / 160만 47% 45% 58% 5.5% 5,785
광진구 7억 5,000만원 5억 7,750만원 3억원 / 125만 38% 53% 55% 6.0% 4,511
동작구 7억 3,500만원 5억 5,000만원 2억 4,110만원 / 120만 45% 52% 49% 6.1% 8,047
중구 7억 2,500만원 5억 7,500만원 1억원 / 170만 37% 56% 45% 7.1% 3,457
강동구 6억 8,000만원 5억 6,700만원 2억원 / 98만 48% 46% 37% 7.0% 11,597
영등포구 6억 8,000만원 5억 5,000만원 2억 3,660만원 / 91만 42% 46% 51% 6.0% 9,819
서대문구 6억 8,000만원 5억 2,000만원 1억 5,000만원 / 120만 44% 45% 50% 7.3% 6,540
양천구 6억 3,000만원 4억 4,000만원 1억원 / 75만 49% 49% 46% 6.6% 10,072
동대문구 6억 3,000만원 5억 5,000만원 1억 5,000만원 / 130만 32% 52% 47% 6.3% 8,085
성북구 5억 7,700만원 4억 8,000만원 1억 4,003만원 / 120만 48% 52% 46% 6.0% 7,507
관악구 5억 7,000만원 4억 5,000만원 1억 5,000만원 / 110만 35% 50% 48% 5.7% 5,534
강서구 5억 6,500만원 4억 2,000만원 1억 3,000만원 / 60만 51% 37% 30% 7.5% 11,750
은평구 5억 2,000만원 5억원 1억 251만원 / 100만 48% 35% 27% 6.3% 8,632
노원구 5억 400만원 3억 2,000만원 6,080만원 / 90만 46% 45% 45% 5.0% 12,804
중랑구 5억원 2억 9,654만원 9,856만원 / 48만 46% 24% 17% 8.6% 7,872
구로구 4억 9,000만원 3억 5,000만원 9,883만원 / 43만 50% 25% 25% 5.1% 10,051
강북구 4억 8,000만원 4억원 1억원 / 100만 37% 48% 46% – 2,830
금천구 4억 5,000만원 3억 5,125만원 1억 9,095만원 / 65만 33% 39% 30% 7.5% 2,817
도봉구 4억 2,000만원 3억원 5,000만원 / 90만 39% 52% 59% 5.5% 4,993

월세는 '보증금 / 월세'. 갱신권 사용은 갱신 계약 중 갱신요구권을 쓴 비율, 합의 갱신 5%↑는 갱신권 없이 전세로 갱신한 계약 중 보증금을 5% 넘게 올린 비율입니다. 붉은 전환율은 지금 법정 상한(연 5%)보다 높은 곳입니다.

서울특별시 월별 흐름

계약한 달 기준입니다. 최근 한두 달은 신고 기한(30일)이 남아 건수가 조금 늘 수 있습니다.

계약 월전세 84㎡전세 59㎡월세 59㎡갱신 비중갱신권 사용계약 수
2026년 8월 6억 9,300만원 4억 9,300만원 100만원 51% 41% 15,011
2026년 7월 6억 9,000만원 5억 2,000만원 105만원 47% 44% 17,659
2026년 6월 7억원 5억 2,500만원 110만원 47% 43% 17,790
2026년 5월 7억원 5억 2,000만원 100만원 48% 42% 16,623
2026년 4월 6억 7,000만원 5억원 100만원 44% 44% 17,137
2026년 3월 6억 5,000만원 4억 9,300만원 100만원 46% 40% 17,748
2026년 2월 6억 5,000만원 5억원 110만원 48% 43% 15,958
2026년 1월 6억 5,900만원 5억 1,450만원 105만원 44% 47% 17,875
2025년 12월 6억 6,000만원 5억원 110만원 41% 44% 18,159
2025년 11월 6억 7,200만원 5억원 120만원 39% 53% 16,524
2025년 10월 6억 3,973만원 4억 9,000만원 100만원 42% 48% 16,005
2025년 9월 6억 1,000만원 4억 8,600만원 102만원 42% 51% 16,941
2025년 8월 6억 1,950만원 4억 6,000만원 120만원 43% 51% 15,940
2025년 7월 6억 3,000만원 4억 8,000만원 110만원 41% 54% 16,817
2025년 6월 6억 3,000만원 4억 8,000만원 110만원 41% 51% 17,186
2025년 5월 6억원 4억 6,700만원 100만원 41% 49% 17,221
2025년 4월 6억원 4억 5,000만원 90만원 42% 50% 17,280
2025년 3월 6억원 4억 6,000만원 100만원 40% 49% 17,910
2025년 2월 6억원 4억 6,000만원 100만원 42% 48% 18,004
2025년 1월 6억원 4억 7,000만원 105만원 36% 48% 16,144
2024년 12월 6억 5,000만원 4억 8,000만원 105만원 33% 44% 16,860
2024년 11월 6억 4,000만원 4억 8,000만원 105만원 34% 43% 15,862
2024년 10월 6억 4,000만원 4억 6,300만원 110만원 32% 39% 15,947
2024년 9월 6억 2,000만원 4억 6,000만원 90만원 33% 34% 14,600

이렇게 집계했습니다

자주 묻는 질문

갱신요구권을 쓰면 집주인이 거절할 수 있나요?

계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 요구하면 집주인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 집주인이나 직계가족이 실제로 살려는 경우, 세입자가 월세를 두 번 넘게 밀린 경우 등은 거절 사유가 됩니다. 실거주를 이유로 거절해 놓고 2년 안에 다른 사람에게 세를 주면 손해를 배상해야 합니다.

이 시세로 우리 단지 값을 알 수 있나요?

아닙니다. 시군구 전체의 가운데 값이라 단지·층·연식에 따라 크게 다릅니다. 단지별 실거래는 부동산 사이트에서 확인하세요.

전세보증금은 어떻게 지키나요?

입주하는 날 전입신고와 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 보증금이 크면 주택도시보증공사(HUG)·한국주택금융공사 전세보증금반환보증 가입을 검토하세요. 청년·신혼부부는 보증료를 지원하는 지자체도 많습니다.

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