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경기도 아파트 전월세 리포트

2025년 9월~2026년 8월 계약 · 국토교통부 실거래 신고 258,176건

경기도 아파트에서 지난 1년 동안 신고된 전월세 계약을 모아 보면, 국민평형인 전용 84㎡ 전세 보증금 중앙값은 3억 8,500만원으로 전국(3억 4,000만원)의 1.13배입니다. 전용 59㎡ 월세는 보증금 4,000만원에 월 75만원이 가운데 값입니다. 전체 계약의 39%는 살던 집을 다시 계약한 갱신이고, 그 가운데 44%가 계약갱신요구권을 썼습니다. 시군구별로는 과천시(9억 3,000만원)가 가장 비싸고 연천군(1억 6,150만원)이 가장 쌉니다.

전세 84㎡ 중앙값

3억 8,500만원

59㎡ 2억 8,000만원

월세 59㎡ 중앙값

75만원

보증금 4,000만원

갱신요구권 사용률

44%

갱신 계약 97,678건 중

실제 전월세 전환율

5.7%

법정 상한 지금 연 5%

갱신요구권, 쓰면 얼마나 아끼나

전세를 전세로 갱신한 계약만 따로 보면, 보증금 인상률 가운데 값은 5.0%입니다. 그런데 갱신요구권을 쓰지 않고 합의로 갱신한 계약은 41%가 5%를 넘게 올렸고, 갱신요구권을 쓴 계약에서 5%를 넘긴 경우는 0%입니다.

경기도 84㎡ 전세 중앙값 3억 8,500만원이라면 5%는 1,925만원입니다. 집주인이 그보다 더 올려 달라고 하면 갱신요구권을 쓰는 것만으로 차액을 아낄 수 있습니다.

갱신요구권은 한 번만 쓸 수 있고(주택임대차보호법 제6조의3), 쓰면 계약이 2년 늘고 보증금·월세 인상은 5% 안으로 묶입니다(제7조). 집주인이나 직계가족이 실제로 들어와 산다면 거절할 수 있습니다.

보증금을 월세로 돌릴 때 — 실제 전환율

전세로 살다가 갱신하면서 보증금 일부를 월세로 돌린 계약 571건에서, 줄인 보증금 대비 새로 붙은 1년 치 월세의 비율(전월세 전환율) 가운데 값은 연 5.7%입니다. 보증금 1억원을 빼면 월세가 47.3만원 늘어나는 수준입니다.

법이 정한 상한은 연 10%와 한국은행 기준금리(3%)+2% 중 낮은 값, 지금은 연 5%입니다. 시군구 가운데 20곳은 중앙값부터 이 상한을 넘었습니다. 상한은 계약을 이어 가면서 보증금을 월세로 돌릴 때 적용되니, 넘는 요구를 받았다면 계산해 보고 협의하세요.

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경기도 시군구별 비교

84㎡ 전세 중앙값이 높은 순서입니다. 건수가 적어 가운데 값을 믿기 어려운 칸은 '–'로 비웠습니다.

시군구 전세 84㎡ 전세 59㎡ 월세 59㎡ 갱신 비중 갱신권 사용 합의 갱신 5%↑ 전환율 계약 수
과천시 9억 3,000만원 8억 5,000만원 2억 9,944만원 / 100만 53% 53% 64% 5.5% 2,125
성남시 분당구 7억 1,750만원 5억원 2억원 / 120만 45% 51% 50% 5.3% 11,392
성남시 수정구 6억 6,000만원 5억원 2억원 / 127만 58% 46% 42% 6.5% 5,259
하남시 6억 950만원 4억 8,000만원 1억 4,627만원 / 46만 54% 44% 54% 6.8% 9,744
용인시 수지구 5억 6,000만원 4억원 1억원 / 105만 47% 57% 57% 6.1% 9,865
광명시 5억 3,000만원 3억 6,000만원 1억원 / 100만 36% 51% 26% 6.0% 7,692
안양시 동안구 5억 2,500만원 4억 950만원 1억원 / 110만 47% 64% 44% 5.4% 9,884
수원시 영통구 5억 400만원 3억원 3,000만원 / 105만 42% 54% 52% 4.8% 9,730
성남시 중원구 5억원 5억원 1억원 / 116만 38% 52% 53% – 2,728
의왕시 4억 9,000만원 3억 9,950만원 1억 6,984만원 / 51만 39% 41% 40% – 4,083
구리시 4억 7,000만원 3억 5,000만원 1억원 / 90만 43% 54% 63% 6.0% 4,613
고양시 덕양구 4억 6,200만원 2억 7,720만원 5,807만원 / 75만 47% 41% 38% 5.5% 10,415
안양시 만안구 4억 2,000만원 3억 9,000만원 1억원 / 90만 28% 55% 38% – 2,733
고양시 일산동구 4억 1,550만원 2억 6,000만원 4,137만원 / 70만 36% 45% 26% 5.3% 5,410
군포시 4억 1,200만원 2억 7,500만원 5,000만원 / 85만 38% 53% 43% 5.4% 5,476
수원시 장안구 4억 1,000만원 2억 8,350만원 5,000만원 / 90만 37% 64% 51% 5.9% 4,640
수원시 팔달구 4억 500만원 3억 4,000만원 5,000만원 / 110만 28% 48% 30% – 4,757
용인시 기흥구 4억원 3억 1,000만원 5,000만원 / 95만 38% 56% 52% 6.4% 9,757
남양주시 3억 6,000만원 2억 5,000만원 5,782만원 / 50만 56% 25% 33% 6.2% 16,537
수원시 권선구 3억 5,000만원 2억 7,000만원 5,000만원 / 80만 48% 26% 45% – 8,451
안산시 단원구 3억 5,000만원 3억 1,500만원 3,000만원 / 111만 33% 56% 40% – 5,062
시흥시 3억 4,000만원 2억원 3,000만원 / 80만 34% 35% 32% 6.0% 11,351
김포시 3억 2,000만원 2억 7,000만원 3,000만원 / 90만 42% 42% 42% 5.2% 10,966
광주시 3억 2,000만원 3억원 4,000만원 / 110만 33% 50% 39% – 4,723
고양시 일산서구 3억 1,000만원 2억 3,100만원 3,000만원 / 90만 35% 60% 29% 4.8% 7,312
의정부시 3억원 2억 2,500만원 3,000만원 / 70만 32% 40% 40% 6.3% 9,305
안산시 상록구 3억원 1억 9,500만원 3,000만원 / 75만 25% 53% 35% 5.7% 3,063
양평군 2억 9,700만원 2억원 3,000만원 / 80만 28% 67% 61% – 1,000
여주시 2억 9,450만원 1억 1,250만원 1,000만원 / 55만 24% 32% 50% – 1,384
파주시 2억 9,000만원 2억 3,100만원 3,000만원 / 50만 34% 29% 15% 4.2% 11,719
포천시 2억 9,000만원 1억 4,000만원 2,000만원 / 60만 12% 49% 42% – 1,290
오산시 2억 8,500만원 2억 1,000만원 3,000만원 / 80만 23% 43% 33% – 5,894
용인시 처인구 2억 8,000만원 2억 4,000만원 3,000만원 / 100만 27% 61% 38% – 4,397
이천시 2억 8,000만원 1억 4,500만원 1,000만원 / 65만 14% 27% 3% – 3,674
평택시 2억 5,000만원 1억 6,000만원 1,000만원 / 70만 19% 26% 14% 6.0% 14,368
양주시 2억 3,600만원 1억 7,000만원 2,000만원 / 65만 38% 40% 60% 7.5% 8,091
가평군 2억 2,005만원 1억 5,750만원 2,000만원 / 75만 20% 60% 48% – 458
안성시 2억 2,000만원 1억 5,000만원 1,500만원 / 60만 32% 12% 17% – 7,221
동두천시 1억 7,200만원 1억 3,000만원 1,000만원 / 50만 21% 51% 24% – 1,354
연천군 1억 6,150만원 7,500만원 1,000만원 / 40만 9% 52% – – 249
화성시 – – – 0% – – – 4

월세는 '보증금 / 월세'. 갱신권 사용은 갱신 계약 중 갱신요구권을 쓴 비율, 합의 갱신 5%↑는 갱신권 없이 전세로 갱신한 계약 중 보증금을 5% 넘게 올린 비율입니다. 붉은 전환율은 지금 법정 상한(연 5%)보다 높은 곳입니다.

경기도 월별 흐름

계약한 달 기준입니다. 최근 한두 달은 신고 기한(30일)이 남아 건수가 조금 늘 수 있습니다.

계약 월전세 84㎡전세 59㎡월세 59㎡갱신 비중갱신권 사용계약 수
2026년 8월 3억 8,000만원 2억 9,000만원 80만원 41% 48% 18,254
2026년 7월 3억 8,000만원 3억원 80만원 40% 48% 21,102
2026년 6월 3억 8,000만원 2억 9,000만원 80만원 41% 44% 21,020
2026년 5월 3억 8,000만원 2억 8,583만원 70만원 45% 37% 22,775
2026년 4월 3억 7,000만원 2억 8,000만원 70만원 39% 42% 22,647
2026년 3월 3억 8,000만원 2억 8,000만원 80만원 37% 45% 23,100
2026년 2월 3억 8,800만원 2억 7,300만원 80만원 39% 44% 19,938
2026년 1월 3억 9,000만원 2억 8,350만원 80만원 37% 45% 23,026
2025년 12월 4억원 2억 8,000만원 73만원 37% 41% 22,110
2025년 11월 4억원 2억 8,500만원 80만원 34% 45% 21,946
2025년 10월 4억원 2억 8,000만원 74만원 35% 46% 20,499
2025년 9월 3억 7,000만원 2억 7,000만원 70만원 37% 42% 21,759
2025년 8월 3억 6,500만원 2억 7,000만원 75만원 36% 47% 21,119
2025년 7월 3억 6,000만원 2억 7,000만원 75만원 39% 44% 22,068
2025년 6월 3억 6,750만원 2억 7,000만원 70만원 38% 43% 22,334
2025년 5월 3억 5,000만원 2억 6,500만원 75만원 40% 44% 22,392
2025년 4월 3억 5,000만원 2억 6,500만원 70만원 37% 44% 21,965
2025년 3월 3억 5,000만원 2억 6,250만원 70만원 35% 42% 23,825
2025년 2월 3억 5,000만원 2억 7,000만원 75만원 37% 45% 23,152
2025년 1월 3억 5,500만원 2억 7,300만원 70만원 37% 40% 20,403
2024년 12월 3억 7,000만원 2억 7,000만원 65만원 33% 37% 21,181
2024년 11월 3억 6,500만원 2억 7,000만원 70만원 33% 36% 20,727
2024년 10월 3억 6,000만원 2억 7,300만원 73만원 32% 33% 22,352
2024년 9월 3억 5,000만원 2억 7,000만원 75만원 34% 27% 19,605

이렇게 집계했습니다

자주 묻는 질문

갱신요구권을 쓰면 집주인이 거절할 수 있나요?

계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 요구하면 집주인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 집주인이나 직계가족이 실제로 살려는 경우, 세입자가 월세를 두 번 넘게 밀린 경우 등은 거절 사유가 됩니다. 실거주를 이유로 거절해 놓고 2년 안에 다른 사람에게 세를 주면 손해를 배상해야 합니다.

이 시세로 우리 단지 값을 알 수 있나요?

아닙니다. 시군구 전체의 가운데 값이라 단지·층·연식에 따라 크게 다릅니다. 단지별 실거래는 부동산 사이트에서 확인하세요.

전세보증금은 어떻게 지키나요?

입주하는 날 전입신고와 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 보증금이 크면 주택도시보증공사(HUG)·한국주택금융공사 전세보증금반환보증 가입을 검토하세요. 청년·신혼부부는 보증료를 지원하는 지자체도 많습니다.

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