전월세 전환 계산기

보증금 일부를 월세로 돌릴 때 집주인이 받을 수 있는 월세에는 법정 상한이 있습니다. 연 10%와 한국은행 기준금리 + 2% 중 낮은 비율로, 지금은 기준금리 3%(2026년 8월 27일)에 2%를 더한 연 5%입니다. 보증금 1억원을 줄이면 월세는 최대 416,666원입니다. 그런데 모아픽이 실거래가를 집계해 보니 전세를 갱신하며 월세로 돌린 계약의 절반은 연 6% 이상으로 전환했습니다.

지금 보증금과 바꾼 뒤 보증금을 넣으면 결과가 여기에 표시됩니다. 보증금을 줄이면 월세 전환, 늘리면 월세 감액을 계산합니다.

보증금을 줄이면 월세는 얼마

법정 상한(연 5%)과 실제 갱신 계약의 중앙값(연 6%)으로 계산했습니다.

줄이는 보증금	법정 상한 월세 (5%)	실제 중앙값 (6%)
5,000만원	208,333원	250,000원
10,000만원	416,666원	500,000원
20,000만원	833,333원	1,000,000원
30,000만원	1,250,000원	1,500,000원

이렇게 계산합니다

1. 법정 전환율 — 연 10%(시행령 제9조 ①)와 한국은행 기준금리 + 연 2%(같은 조 ②) 중 낮은 비율입니다(주택임대차보호법 제7조의2). 기준금리가 8% 아래인 한 기준금리 + 2%가 상한이 됩니다.
2. 월세 — 월세로 돌리는 보증금 × 전환율 ÷ 12. 3억 전세에서 보증금을 2억으로 낮추면 1억 × 5% ÷ 12 = 월 416,666원이 상한입니다.
3. 갱신 5% — 증액 청구와 갱신요구권으로 갱신할 때는 약정 보증금·월세의 20분의 1을 넘겨 올릴 수 없습니다(제7조 ②, 제6조의3 ③). 서로 합의해 새로 계약하는 갱신에는 적용되지 않습니다.

자주 묻는 질문

상한보다 많이 받았으면 돌려받을 수 있나요?

계약 기간 중 또는 갱신요구권으로 갱신하면서 상한을 넘겨 정한 월세는 넘는 부분이 효력이 없어, 이미 낸 초과분은 돌려 달라고 할 수 있습니다. 합의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.

갱신요구권은 언제 쓰나요?

계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 알리면 한 번 쓸 수 있고, 2년 더 살 수 있습니다. 집주인이나 그 가족이 직접 살려는 경우 등은 거절할 수 있습니다. 문자·내용증명처럼 기록이 남는 방법으로 알리세요.

실제로는 얼마나 오르나요?

모아픽이 2025년 10월~2026년 9월 아파트 전세 갱신 계약을 집계해 보니 갱신요구권을 쓴 계약은 5%를 넘은 곳이 한 건도 없었고, 쓰지 않은 계약은 29%가 5%를 넘었습니다. 지역별 숫자는 전월세 갱신 가이드에 정리했습니다.

계산 기준 자세히 보기 전세 갱신, 갱신요구권 쓰면 5% 초과 0건·안 쓰면 29% — 아파트 갱신 15만 건 분석

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계산 근거

요율과 기준 금액은 매달 법령 원문과 대조해 확인합니다. 마지막 확인: 2026-09-26. 계산 결과는 참고용이며, 실제 금액은 개인 사정과 기관 판단에 따라 달라질 수 있습니다.