전세 갱신, 갱신요구권 쓰면 5% 초과 0건·안 쓰면 29% — 아파트 갱신 15만 건 분석
2025년 10월~2026년 9월 아파트 전세 갱신 150,255건의 인상률을 시도·시군구별로 집계했습니다. 수도권은 5%, 지방은 동결이 많고, 월세 전환율 중앙값은 법정 상한(5%)보다 높은 6%였습니다.
모아픽 작성 · 2026-09-28 게시
전세를 갱신할 때 보증금은 얼마나 오를까요. 모아픽이 국토교통부 아파트 전월세 실거래가에서 2025년 10월~2026년 9월에 신고된 갱신 계약을 모아 종전 보증금과 새 보증금을 비교했습니다. 순수 전세(월세 없음)를 그대로 갱신한 계약은 전국 150,255건이고, 그중 절반이 갱신요구권을 썼습니다.
실거래가 신고에 종전 계약 금액이 적힌 갱신 계약만 셌습니다. 2026년 9월은 신고 기한(30일)이 남아 일부만 들어 있습니다. 인상률은 (새 보증금 ÷ 종전 보증금 − 1)이고, 5% 초과는 만원 단위 반올림 차이를 빼고 셌습니다.
1. 갱신요구권을 쓰면 5%를 넘은 계약이 없다
| 구분 | 계약 수 | 인상률 중앙값 | 5% 넘게 오른 비율 |
|---|---|---|---|
| 갱신요구권 사용 | 77,780 | 4.9% | 0.0% |
| 갱신요구권 안 씀 (합의 갱신) | 72,475 | 4.0% | 29% |
| 전체 | 150,255 | 4.8% | 14% |
갱신요구권을 쓴 계약 77,780건 가운데 보증금이 5%를 넘게 오른 계약은 한 건도 없었습니다. 법(주택임대차보호법 제7조, 제6조의3)이 정한 상한이 실제 계약에서 그대로 지켜지고 있다는 뜻입니다. 반면 갱신요구권을 쓰지 않고 합의로 갱신한 계약은 10건 중 3건이 5%를 넘게 올랐습니다. 합의 갱신에는 5% 상한이 적용되지 않기 때문입니다.
갱신요구권은 한 번만 쓸 수 있어 아껴 두는 세입자가 많습니다. 하지만 집주인이 5%보다 많이 올려 달라고 한다면, 그때가 갱신요구권을 쓸 때입니다. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방법으로 알리면 됩니다.
2. 지역별로 보면 — 수도권은 5%, 지방은 동결이 많다
| 시도 | 전세 갱신 | 인상률 중앙값 | 동결 | 5% 초과 | 합의 갱신 중 5% 초과 |
|---|---|---|---|---|---|
| 경기 | 48,398 | 5.0% | 20% | 15% | 41% |
| 서울 | 45,615 | 5.0% | 11% | 18% | 40% |
| 인천 | 8,466 | 4.9% | 23% | 12% | 35% |
| 경남 | 6,346 | 1.3% | 26% | 8% | 11% |
| 부산 | 5,910 | 5.0% | 25% | 13% | 31% |
| 전남 | 5,791 | 0.0% | 54% | 3% | 3% |
| 경북 | 4,511 | 0.0% | 38% | 4% | 5% |
| 강원 | 3,937 | 2.1% | 16% | 6% | 8% |
| 대구 | 3,262 | 3.6% | 28% | 9% | 21% |
| 전북 | 3,174 | 1.5% | 38% | 8% | 11% |
| 충남 | 2,948 | 0.0% | 39% | 9% | 19% |
| 충북 | 2,846 | 0.0% | 44% | 5% | 7% |
| 대전 | 2,706 | 2.4% | 34% | 11% | 19% |
| 광주 | 2,422 | 0.0% | 49% | 5% | 6% |
| 세종 | 2,128 | 5.0% | 22% | 16% | 37% |
| 울산 | 1,446 | 5.0% | 22% | 23% | 54% |
| 제주 | 349 | 1.0% | 37% | 4% | 6% |
서울·경기·인천·부산·세종·울산은 중앙값이 5.0%로, 상한까지 올려 갱신하는 게 보통입니다. 울산은 합의 갱신의 절반 이상(54%)이 5%를 넘었습니다. 반대로 전남·경북·충남·충북·광주는 중앙값이 0%, 즉 보증금을 올리지 않고 갱신한 계약이 절반 안팎입니다. 전남은 동결이 54%입니다. 대구·경북·충남은 보증금을 오히려 낮춰 갱신한 계약도 12~16%였습니다.
3. 시군구로 보면 — 5% 초과가 많은 곳, 동결이 많은 곳
전세 갱신이 500건 이상인 98개 시군구를 비교했습니다.
| 5% 초과 비율이 높은 곳 | 전세 갱신 | 5% 초과 | 합의 갱신 중 |
|---|---|---|---|
| 서울 도봉구 | 1,110 | 25% | 59% |
| 경기 구리시 | 1,187 | 24% | 63% |
| 서울 광진구 | 984 | 24% | 55% |
| 서울 용산구 | 1,173 | 21% | 58% |
| 경기 과천시 | 576 | 21% | 65% |
| 서울 영등포구 | 2,100 | 21% | 51% |
| 경기 용인시 수지구 | 2,696 | 21% | 58% |
| 서울 송파구 | 3,192 | 21% | 47% |
| 동결이 많은 곳 | 전세 갱신 | 동결 | 보증금 인하 |
|---|---|---|---|
| 전남 목포시 | 705 | 84% | 3% |
| 경북 포항시 남구 | 676 | 82% | 10% |
| 전북 군산시 | 594 | 78% | 10% |
| 전남 순천시 | 1,471 | 77% | 1% |
| 전북 익산시 | 723 | 74% | 11% |
| 광주 북구 | 762 | 61% | 5% |
도봉구·구리시·과천시처럼 합의 갱신의 60% 안팎이 5%를 넘는 곳에서는, 갱신요구권을 쓰느냐에 따라 보증금 차이가 크게 벌어집니다. 목포·포항·군산에서는 10건 중 8건이 보증금 그대로 갱신됐습니다. 이런 곳에서 집주인이 인상을 요구한다면 주변 시세부터 확인해 볼 만합니다.
4. 전세를 월세로 돌릴 때 — 법정 상한은 5%, 실제 중앙값은 6%
갱신하면서 보증금을 줄이고 월세를 새로 붙인 계약은 1,996건이었습니다. 줄어든 보증금에 대한 연 월세의 비율(전환율)을 계산하면 중앙값이 연 6.0%이고, 70%가 연 5%를 넘었습니다. 서울은 중앙값 6.66%(762건)로 더 높았습니다.
주택임대차보호법은 보증금을 월세로 돌릴 때 연 10%와 한국은행 기준금리 + 2% 중 낮은 비율을 넘지 못하게 합니다(제7조의2, 시행령 제9조). 기준금리가 2026년 8월 27일 3.00%로 올라 지금 상한은 연 5%입니다. 다만 이 집계는 보증금 인상과 월세 전환이 한꺼번에 일어난 계약도 섞여 있어, 전환율이 5%를 넘었다고 모두 법 위반인 것은 아닙니다. 합의로 새로 계약하는 경우에는 상한이 적용되지 않는다는 해석도 있습니다. 내 계약이 상한 안인지는 전월세 전환 계산기로 바로 확인할 수 있습니다.
갱신 전에 할 일
- 만료 6개월 전에 집주인과 이야기를 시작합니다. 갱신요구권은 6개월~2개월 전 사이에만 쓸 수 있습니다.
- 인상 요구가 5%를 넘으면 갱신요구권을 씁니다. 위 집계처럼 갱신요구권 계약은 5%를 넘지 않았습니다.
- 월세 전환을 요구받으면 전환율을 계산합니다. 줄이는 보증금 1억원당 월 416,666원(연 5%)이 상한입니다.
- 보증금이 오르면 전세보증보험도 갱신합니다. 늘어난 보증금만큼 보증 금액을 올려야 합니다.
- 청년이라면 월세 지원도 확인합니다. 청년 월세 지원 지역 비교, 연말정산 월세 세액공제는 연말정산 미리 챙기기에 있습니다.
국토교통부 실거래가 공개 시스템의 아파트 전월세 신고 자료를 모아픽(집보러갈래 데이터)이 2026년 9월 28일 집계했습니다. 연립·다세대·오피스텔은 포함하지 않았습니다.