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부산광역시 아파트 전월세 리포트

2025년 9월~2026년 8월 계약 · 국토교통부 실거래 신고 54,190건

부산광역시 아파트에서 지난 1년 동안 신고된 전월세 계약을 모아 보면, 국민평형인 전용 84㎡ 전세 보증금 중앙값은 2억 9,400만원으로 전국(3억 4,000만원)의 0.86배입니다. 전용 59㎡ 월세는 보증금 3,000만원에 월 60만원이 가운데 값입니다. 전체 계약의 18%는 살던 집을 다시 계약한 갱신이고, 그 가운데 50%가 계약갱신요구권을 썼습니다. 시군구별로는 동래구(4억원)가 가장 비싸고 강서구(1억 5,230만원)가 가장 쌉니다.

전세 84㎡ 중앙값

2억 9,400만원

59㎡ 2억원

월세 59㎡ 중앙값

60만원

보증금 3,000만원

갱신요구권 사용률

50%

갱신 계약 9,656건 중

실제 전월세 전환율

5.4%

법정 상한 지금 연 5%

갱신요구권, 쓰면 얼마나 아끼나

전세를 전세로 갱신한 계약만 따로 보면, 보증금 인상률 가운데 값은 4.9%입니다. 그런데 갱신요구권을 쓰지 않고 합의로 갱신한 계약은 30%가 5%를 넘게 올렸고, 갱신요구권을 쓴 계약에서 5%를 넘긴 경우는 0%입니다.

부산광역시 84㎡ 전세 중앙값 2억 9,400만원이라면 5%는 1,470만원입니다. 집주인이 그보다 더 올려 달라고 하면 갱신요구권을 쓰는 것만으로 차액을 아낄 수 있습니다.

갱신요구권은 한 번만 쓸 수 있고(주택임대차보호법 제6조의3), 쓰면 계약이 2년 늘고 보증금·월세 인상은 5% 안으로 묶입니다(제7조). 집주인이나 직계가족이 실제로 들어와 산다면 거절할 수 있습니다.

보증금을 월세로 돌릴 때 — 실제 전환율

전세로 살다가 갱신하면서 보증금 일부를 월세로 돌린 계약 118건에서, 줄인 보증금 대비 새로 붙은 1년 치 월세의 비율(전월세 전환율) 가운데 값은 연 5.4%입니다. 보증금 1억원을 빼면 월세가 44.8만원 늘어나는 수준입니다.

법이 정한 상한은 연 10%와 한국은행 기준금리(3%)+2% 중 낮은 값, 지금은 연 5%입니다. 시군구 가운데 3곳은 중앙값부터 이 상한을 넘었습니다 (연제구 6.2%, 해운대구 6.0%, 부산진구 6.4%). 상한은 계약을 이어 가면서 보증금을 월세로 돌릴 때 적용되니, 넘는 요구를 받았다면 계산해 보고 협의하세요.

전월세 전환 계산기로 내 월세 상한 계산하기 →

부산광역시 시군구별 비교

84㎡ 전세 중앙값이 높은 순서입니다. 건수가 적어 가운데 값을 믿기 어려운 칸은 '–'로 비웠습니다.

시군구 전세 84㎡ 전세 59㎡ 월세 59㎡ 갱신 비중 갱신권 사용 합의 갱신 5%↑ 전환율 계약 수
동래구 4억원 2억 8,825만원 4,000만원 / 60만 25% 59% 52% – 3,958
수영구 3억 9,000만원 2억 2,000만원 2,000만원 / 45만 14% 60% 47% – 3,106
연제구 3억 8,000만원 2억 8,631만원 3,000만원 / 75만 28% 60% 38% 6.2% 3,497
서구 3억 5,450만원 2억 7,050만원 3,000만원 / 78만 15% 59% 33% – 1,066
남구 3억 5,350만원 3억원 3,000만원 / 79만 25% 62% 47% – 3,917
해운대구 3억 5,000만원 2억 1,000만원 2,000만원 / 75만 20% 59% 49% 6.0% 7,330
금정구 3억 3,000만원 2억 2,000만원 3,000만원 / 50만 15% 61% 36% – 1,917
동구 3억 3,000만원 2억 8,000만원 3,000만원 / 75만 22% 58% 32% – 1,181
부산진구 3억원 2억 4,000만원 3,000만원 / 65만 18% 39% 13% 6.4% 7,713
영도구 2억 8,000만원 1억 4,750만원 2,000만원 / 50만 13% 47% 18% – 1,200
북구 2억 7,395만원 2억 1,000만원 4,000만원 / 50만 26% 39% 21% 3.5% 3,500
기장군 2억 5,000만원 1억 8,000만원 3,000만원 / 35만 16% 38% 30% – 4,084
사하구 2억원 1억 7,070만원 2,000만원 / 45만 9% 42% 17% – 3,419
사상구 1억 8,900만원 1억 4,800만원 2,000만원 / 55만 11% 36% 16% – 2,194
강서구 1억 5,230만원 1억 2,602만원 2,000만원 / 60만 9% 31% 5% – 5,914
중구 – 1억 1,300만원 – 15% 14% 0% – 194

월세는 '보증금 / 월세'. 갱신권 사용은 갱신 계약 중 갱신요구권을 쓴 비율, 합의 갱신 5%↑는 갱신권 없이 전세로 갱신한 계약 중 보증금을 5% 넘게 올린 비율입니다. 붉은 전환율은 지금 법정 상한(연 5%)보다 높은 곳입니다.

부산광역시 월별 흐름

계약한 달 기준입니다. 최근 한두 달은 신고 기한(30일)이 남아 건수가 조금 늘 수 있습니다.

계약 월전세 84㎡전세 59㎡월세 59㎡갱신 비중갱신권 사용계약 수
2026년 8월 3억원 2억 1,000만원 60만원 21% 55% 3,532
2026년 7월 2억 9,900만원 2억 500만원 60만원 19% 56% 3,926
2026년 6월 2억 9,200만원 2억원 65만원 20% 48% 3,879
2026년 5월 2억 8,350만원 2억 1,000만원 65만원 19% 51% 3,800
2026년 4월 2억 9,000만원 2억 1,000만원 62만원 17% 51% 4,400
2026년 3월 2억 9,000만원 2억원 65만원 17% 50% 4,752
2026년 2월 3억원 2억원 60만원 20% 45% 4,432
2026년 1월 2억 8,000만원 2억원 60만원 20% 53% 5,456
2025년 12월 2억 9,000만원 2억원 60만원 18% 50% 5,424
2025년 11월 3억원 2억원 60만원 16% 50% 5,146
2025년 10월 3억원 2억원 50만원 16% 50% 4,271
2025년 9월 2억 8,350만원 1억 9,000만원 36만원 15% 46% 5,172
2025년 8월 2억 8,000만원 1억 9,000만원 60만원 20% 44% 4,413
2025년 7월 2억 7,300만원 1억 8,500만원 60만원 18% 42% 4,747
2025년 6월 2억 7,000만원 1억 9,000만원 60만원 21% 38% 4,784
2025년 5월 2억 8,000만원 2억원 60만원 19% 46% 4,834
2025년 4월 2억 7,000만원 1억 9,000만원 60만원 17% 46% 4,779
2025년 3월 2억 7,000만원 1억 9,000만원 58만원 16% 48% 5,260
2025년 2월 2억 7,195만원 1억 9,000만원 60만원 20% 43% 5,755
2025년 1월 2억 7,195만원 1억 8,000만원 60만원 16% 41% 4,659
2024년 12월 2억 7,000만원 1억 8,400만원 53만원 15% 39% 5,043
2024년 11월 2억 7,000만원 1억 9,000만원 50만원 12% 41% 4,823
2024년 10월 2억 8,000만원 1억 8,000만원 40만원 16% 31% 5,295
2024년 9월 2억 9,000만원 1억 9,000만원 60만원 14% 37% 4,015

이렇게 집계했습니다

자주 묻는 질문

갱신요구권을 쓰면 집주인이 거절할 수 있나요?

계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 요구하면 집주인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 집주인이나 직계가족이 실제로 살려는 경우, 세입자가 월세를 두 번 넘게 밀린 경우 등은 거절 사유가 됩니다. 실거주를 이유로 거절해 놓고 2년 안에 다른 사람에게 세를 주면 손해를 배상해야 합니다.

이 시세로 우리 단지 값을 알 수 있나요?

아닙니다. 시군구 전체의 가운데 값이라 단지·층·연식에 따라 크게 다릅니다. 단지별 실거래는 부동산 사이트에서 확인하세요.

전세보증금은 어떻게 지키나요?

입주하는 날 전입신고와 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 보증금이 크면 주택도시보증공사(HUG)·한국주택금융공사 전세보증금반환보증 가입을 검토하세요. 청년·신혼부부는 보증료를 지원하는 지자체도 많습니다.

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