보증금을 월세로 돌리자는데… 실제 전환율 5.8% vs 전세대출 4.35%, 전세 유지가 월 12만원 싸다

전세 갱신 때 집주인이 "보증금 일부를 월세로 돌리자"고 하면, 받아들이는 게 나을까요 대출을 받아서라도 전세를 지키는 게 나을까요. 모아픽이 국토교통부 아파트 전월세 실거래가에서 2025년 9월~2026년 8월에 전세를 반전세·월세로 돌려 갱신한 계약 1,954건을 찾아, 실제로 적용된 전환율을 대출·예금 금리와 비교했습니다.

전환율 = 새로 붙은 1년 치 월세 ÷ 줄어든 보증금. 종전에 월세가 없던 전세 계약만 셌고, 보증금 인상과 월세 전환이 한꺼번에 일어난 계약도 섞여 있습니다. 대출·예금 금리는 한국은행 예금은행 가중평균금리(2026년 8월 신규취급액 기준)입니다.

1. 실제 전환율은 연 5.8% — 법정 상한보다 높다

주택임대차보호법은 보증금을 월세로 돌릴 때 연 10%와 한국은행 기준금리 + 2% 중 낮은 비율을 넘지 못하게 합니다(제7조의2, 시행령 제9조). 기준금리가 2026년 8월 27일 3.00%로 올라 지금 상한은 연 5%, 보증금 1억원당 월 41만 6천원입니다. 그 전 1년은 기준금리가 2.50~2.75%라 상한이 연 4.5~4.75%였습니다. 실제 계약의 가운데 값(5.8%)은 이 상한보다 높습니다. 합의로 새로 계약하는 경우까지 상한이 적용되는지에는 해석이 갈리지만, 갱신하면서 전환을 요구받았다면 상한부터 계산해 보고 협상할 근거로 쓸 수 있습니다.

2. 보증금 1억원, 어떻게 메우는 게 싼가

집주인이 보증금 1억원을 줄이고 월세를 붙이자고 할 때, 세 가지 선택지의 한 달 부담을 비교하면 이렇습니다(세금 효과 빼고).

지금 금리라면 전세를 유지하는 쪽이 한 달 12만~26만원 싸다는 계산이 나옵니다. 내 돈이 있다면 그 돈을 예금에 두고 받을 이자(세후)보다 월세가 훨씬 비싸고, 대출을 받더라도 전세대출 평균 금리가 실제 전환율보다 1.5%p 가까이 낮습니다. 다만 전세대출 금리는 소득·신용·상품(버팀목·청년 전용 등)에 따라 크게 다르니 내 금리로 다시 계산해야 합니다. 대출 이자 계산기와 예·적금 이자 계산기로 내 숫자를 넣어 볼 수 있습니다.

3. 세금까지 넣으면 차이는 조금 줄어든다

• 월세 세액공제 — 총급여 8천만원 이하 무주택 세대주는 낸 월세의 15%(총급여 5,500만원 이하는 17%)를 연 1,000만원 한도에서 세금에서 뺍니다(조세특례제한법 제95조의2). 월 48만 3천원이면 1년 580만원, 15%면 87만원을 돌려받아 실제 부담은 월 41만원쯤입니다.
• 전세대출 원리금 상환액 소득공제 — 무주택 세대주가 전세대출 원리금을 갚으면 상환액의 40%를 연 400만원 한도에서 소득에서 뺍니다(소득세법 제52조 ④). 이자 435만원이면 174만원이 공제되고, 세율 15%라면 26만원쯤 세금이 줄어 실제 부담은 월 34만원쯤입니다.

세금 효과를 넣어도 이 예에서는 전세 유지가 월 7만원쯤 쌉니다. 연말정산에서 두 공제를 다 챙기는 방법은 연말정산 미리 챙기기에 정리해 두었습니다.

4. 그래도 월세가 나은 경우

1. 보증금을 떼일 위험이 큰 집 — 근저당이 많거나 집값 대비 보증금이 높은 집이라면, 보증금을 줄이는 것 자체가 안전장치입니다. 전세를 유지한다면 전세보증금반환보증(보증료는 아파트 기준 보증금의 연 0.1%대)부터 가입하세요.
2. 대출 금리가 전환율보다 높은 경우 — 신용대출로 메워야 하거나 전세대출 금리가 6%를 넘는다면 월세가 더 쌀 수 있습니다.
3. 1~2년 안에 이사할 계획 — 대출을 새로 받는 수수료·보증료와 번거로움을 생각하면 짧게 살 집은 월세가 편할 수 있습니다.
4. 목돈을 더 높은 곳에 굴릴 수 있는 경우 — 세후 수익률이 확실히 전환율보다 높다면 월세가 낫지만, 예금 금리로는 아직 그렇지 않습니다.

전환 요구를 받았을 때 할 일

1. 전환율부터 계산합니다. 줄어드는 보증금 1억원당 월 41만 6천원(연 5%)이 지금 법정 상한입니다. 전월세 전환 계산기에 넣으면 바로 나옵니다.
2. 우리 동네 실제 전환율을 봅니다. 전월세 리포트에서 시도·시군구별 전환율과 갱신요구권 사용률을 매달 새로 집계합니다.
3. 내 대출 금리를 알아봅니다. 은행 앱에서 전세대출 한도·금리를 조회해 위 표의 36만 3천원 자리에 넣어 비교합니다. 청년·신혼부부는 정책 대출 금리가 훨씬 낮을 수 있습니다.
4. 갱신요구권을 아직 안 썼다면 보증금 인상을 5% 안으로 묶을 수 있습니다. 전세 갱신 분석을 참고하세요.

국토교통부 실거래가 공개 시스템의 아파트 전월세 신고 자료를 모아픽(집보러갈래 데이터)이 2026년 10월 3일 집계했고, 금리는 한국은행 경제통계시스템 2026년 8월 값입니다. 연립·다세대·오피스텔은 포함하지 않았습니다.